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蛋殼換帥一周:高婧未露面 市值蒸發(fā) 1 億美元

作者: 時間:2020年06月28日 信息來源:

   蛋殼換帥一周:高婧未露面 市值蒸發(fā) 1 億美元

 
  號稱長租公寓“ 三叉戟 ”之一的蛋殼公寓,正在經(jīng)歷公司前所未有的麻煩。
 
  臨時換帥的消息讓股價波動了一周,6月25日,蛋殼公寓收盤8.8美元/股,據(jù)估算,從6月17日到25日,其市值已經(jīng)下跌1億美元左右。
 
  事發(fā)6月18日晚,蛋殼發(fā)布公告稱,公司CEO高靖涉及有關(guān)部門的調(diào)查,暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責(zé)。
 
  隨后,蛋殼表示,高靖涉及的此次調(diào)查與蛋殼公寓無任何關(guān)聯(lián),公司各項業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動一切正常。同時,蛋殼火速換帥任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。
 
  根據(jù)其 2019 年年報,截至 2020 年 3 月 31 日,聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO 高靖持有公司 2.46 億股 B 類普通股,持股比例為 13.5%,擁有 75.7% 的投票權(quán)。
 
  事實上,高婧除了公司創(chuàng)始人,也是對外活動與露面的主要高層,他的作用對于公司舉足輕重。
 
  6 月 25 日,一位蛋殼工作人員告訴時代周報記者,此次對高靖的調(diào)查可以說是扼住了公司的咽喉。
 
  蛋殼糾紛未平
 
  從年初到現(xiàn)在,蛋殼風(fēng)波不斷。
 
  今年疫情期間,蛋殼公寓推出免租政策,但是遭到了房主和租客的集體討伐。
 
  6 月 25 日,時代周報記者聯(lián)系到疫情期間參與協(xié)商的蛋殼深圳租客小李,他表示,雖然蛋殼公寓推出免租政策,但租客的房租已經(jīng)提前交付給蛋殼,疫情期間蛋殼并沒將租金退還給租客,甚至有部分業(yè)主也承認沒有收到租客的房租。
 
  那租客繳納的租金去哪里了?
 
  時代周報記者致電蛋殼公寓,但是截至發(fā)稿時仍未得到具體回復(fù)。
 
  近日,蛋殼公寓發(fā)布的 2020 年第一季度財報顯示,其 2020 年第一季度收入 19.40 億元,同比增長 62.5%;凈虧損 12.344 億元,相較 2019 年同期的凈虧損 8.162 億元,同比擴大 51.2%。
 
  2018 年 8 月,蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽在接受媒體采訪時曾表示,他希望蛋殼公寓在未來三年內(nèi)(從 2018 年算起)房源能超過 100 萬間。
 
  “ 作為一家創(chuàng)業(yè)公司,當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時,必須要拼命高速發(fā)展,甚至短期我們寧愿多虧錢,依然要追求發(fā)展速度。” 他表示。
 
  高速擴張之下,蛋殼公寓連年虧損。
 
  蛋殼公開數(shù)據(jù)顯示,蛋殼公寓 2017 年、2018 年和 2019 年,營收分別為 6.57 億元,26.75 億元和 71.29 億元;凈利潤方面,2017 年、2018 年和 2019 年凈虧損分別為 2.72 億、13.70 億元和 34.37 億元。
 
  蛋殼公寓財報顯示,截至 2019 年末,該公司運營的公寓數(shù)量 43.83 萬間,同比增長 85.4%。2019 年度運營開支 102.79 億元,與 2018 年的 38.96 億元相比增長 163.8%。運營虧損 31.5 億元,而 2018 年為 12.2 億元。
 
  截至 2019 年 12 月 31 日,蛋殼公寓持有現(xiàn)金和限制性現(xiàn)金共 34.56 億元。有業(yè)內(nèi)人士不全面估算,按照 2019 年蛋殼公寓的運營數(shù)據(jù)測算,蛋殼公寓持有的現(xiàn)金僅能維持 4 個月左右的運營時間。
 
  長租公寓資金困局
 
  面臨困局的并不只有蛋殼公寓一家。
 
  2020 年 6 月初,與蛋殼公寓同為美股上市企業(yè)的青客公寓,就曾傳出倒閉的傳聞。青客公寓隨即發(fā)布緊急聲明稱,只是資金困難。
 
  據(jù)房東東數(shù)據(jù),2019 年 53 家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有 45 家,被收購的有 4 家,拖欠或拒付房租的有 4 家。其中,杭州成為 “ 重災(zāi)區(qū) ”,位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。
 
  2019 年 8 月,協(xié)信資產(chǎn)管理 GM、協(xié)信家 CEO 徐鋒曾經(jīng)公開表示,一般而言,機構(gòu)拿房的合同時間是 10 年以上,“ 二房東 ” 模式的物業(yè)會在 5 到 6 年回本,自有資金的沉淀時間是非常長的,周轉(zhuǎn)率非常低。但隨著越來越多的人進入行業(yè),拿房成本在持續(xù)上漲,而租金收益是在降低的,“ 二房東 ” 模式收益的利差就會越來越小,利潤的回收期也可能隨之延長,甚至出現(xiàn)全合同周期都達不成利潤回收的情況。
 
  為拓展資金來源,青客、蛋殼和自如都走上了上市融資之路,但是為了盤活資金、為運營爭取時間,長租公寓們也開始尋找新的融資方法,“ 租金貸 ” 成了他們的途徑之一。
 
  租金貸,即租客與長租公寓企業(yè)的合作金融機構(gòu)簽訂貸款合約,金融機構(gòu)替租客向長租公寓企業(yè)支付全年房租,租客再分期向金融機構(gòu)償還租房貸款。
 
  在這種方式基礎(chǔ)上,長租公寓企業(yè)雖然可以迅速回款,募集資金,用以規(guī)模擴張,但同時也加高了租房的經(jīng)濟杠桿。
 
  據(jù)青客公寓 2019 財年的年報顯示,截至 2019 年,青客公寓共與 11 家金融機構(gòu)合作提供分期付款的租金貸,貸款年利率在 4.35% 到 8.60% 之間,未償還本金為 7.567 億元;租戶中使用 “ 租金貸 ” 支付的租金比例達 62.6%。
 
  蛋殼公寓的招股書顯示,在 2017 年,蛋殼公寓有 91.3% 的用戶使用了租金貸,2018 年和截至 2019 年前 9 個月,這一數(shù)字分別為 75.8%、67.9%,貸款金額分別為 9.38 億元、21.27 億元、31.57 億元;同期,蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出分別為 0.52 億元、1.53 億元、1.76 億元。
 
  行業(yè)面臨新一輪洗牌
 
  2019 年 12 月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,明確了提出住房租金貸款金額占比不得超過 30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于 2022 年底前調(diào)整到位。
 
  行業(yè)分析師坦言,市場監(jiān)管就是一場考試,備考充分者可從容應(yīng)對,投機取巧者也只能被洗牌。
 
  據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025 年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示,目前長租公寓企業(yè)的擴張規(guī)模逐漸放緩,管理房源量增速大幅下降,城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地,基本不再新開城。
 
  6 月 25 日,一位長租公寓項目投資方人士向時代周報記者表示,從公司投入開發(fā)長租公寓項目至今已有兩年的時間,但項目一直依靠其它業(yè)務(wù)輸血存活,盈利并不大,擴張?zhí)鞓O易拖垮公司資金鏈,所以精耕細作才是長遠之道。
 
  6 月 26 日,知名地產(chǎn)評論員嚴躍進告訴時代周報記者,長租公寓應(yīng)該在租售并舉的情況下,做好租售同權(quán),真正讓租賃業(yè)務(wù)和購房買賣業(yè)務(wù)得到平等對待,這樣才能讓行業(yè)有更長遠的發(fā)展。
 
  (文章來源:時代周報)
 
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